최근 "비거주 1주택자 종부세, 4배 뛴다" 같은 뉴스 제목을 본 적이 있을 겁니다. 같은 1주택자인데 왜 실거주냐 비거주냐에 따라 세금이 이렇게 크게 갈리는지 궁금할 수 있습니다. 2026년 8월 발표된 세제개편안의 핵심을 정리해봤습니다.
주택 수 중심에서 실거주 중심으로
이번 개편의 큰 방향은 종부세를 "주택을 몇 채 가졌는가" 중심에서 "그 집에 실제로 사는가, 가격이 얼마인가" 중심으로 바꾸는 것입니다. 그 결과 같은 1주택자라도 실거주 여부에 따라 기본공제와 세율 적용 방식이 달라지게 됐습니다.
기본공제부터 5억 원 차이
- 실거주 1주택자 — 기본공제 14억 원
- 비거주 1주택자 — 기본공제 9억 원
같은 공시가격이라도 비거주자는 과세표준을 계산하는 시작점에서부터 5억 원을 덜 공제받는 셈입니다. 지방에 집을 사두고 실제로는 다른 지역에서 전월세로 사는 경우처럼, "내 집인데 내가 안 사는" 상황이 여기 해당할 수 있습니다.
공정시장가액비율도 다르게 오른다
과세표준을 정할 때 곱하는 공정시장가액비율도 2026년부터 2028년까지 단계적으로 인상되는데, 비거주 1주택자와 다주택자는 최종 80%까지 오를 예정인 반면 실거주 1주택자는 상대적으로 낮은 수준에서 유지될 예정입니다. 다만 이 수치는 발표 단계 내용이라 국회 통과 과정에서 조정될 수 있습니다.
그래서 실제로 얼마나 차이 나는지 직접 비교해보기
기본공제와 공정시장가액비율이 함께 달라지기 때문에, 공시가격이 높을수록 실거주 여부에 따른 세액 차이는 더 크게 벌어집니다. 종부세 계산기에 같은 공시가격을 넣고 "실거주 1주택"과 "비거주 1주택"을 번갈아 선택해보면 그 격차를 숫자로 바로 확인할 수 있습니다.